Die Kosten beim Hauskauf senken
Makler und Notare fügen gerne die Maklerprovision mit in den Kaufvertrag einer Immobilie. Dabei wird die Vermittlungsprovision mit 5.5% des Kaufpreises einschließlich gesetzlicher Mehrwertsteuer eingetragen. Der Notar geht in seiner notariellen Beurkundung von einem Kaufpreis + 5,5% Maklerprovision aus. Das Grundbuchamt und das Finanzamt legen für ihre Berechnung auch den Kaufpreis zuzüglich 5,5% zugrunde. Leicht lässt sich im Internet die daraus entstehenden Mehrkosten berechnen, die durch diese Aufnahme entstehen.
Wie werden Kosten gespart? Der Makler berechnet seine Provision, die der Käufer im Regelfall zahlen muss. Der Käufer unterhält keine geschäftlichen Beziehungen zum Makler, da der Verkäufer den Makler mit der Veräußerung der Immobilie beauftragte.
Anstatt das obige Regelwerk in den notariellen Kaufvertrag zu platzieren, sollte der Käufer auf einen Vertragstext des Maklers bestehen.
Darin verpflichtet sich der Käufer zur Zahlung bei erfolgreicher Vermittlung einer Maklerprovision. Das bedeutet, bei positivem Abschluss eines Kaufvertrages des näher bezeichnenden Objektes. Die Vereinbarung benötigt keine notarielle Beurkundung. Sie kann beurkundet werden, wenn sie nur eine deklaratorische Eigenschaft besitzt, die den Wert nicht erhöht. Sie wurde bereits vorher zwischen dem Käufer und dem Makler geschlossen.
Mängel nach dem Kauf einer gebrauchten Immobilie
Werden Mängel bei einer gebrauchten Immobilie erst nach dem Kauf entdeckt, ist eine Rückabwicklung problematisch. Der notarieller Kaufvertrag schließt immer die Sachmängelhaftung aus und der Käufer besitzt keine Möglichkeit, sich auf die Gewährleistungsrechte zu berufen.
Treten nachträglich an einem Haus oder Eigentumswohnung Schäden auf, die zum Beispiel enorme Feuchtigkeitsschäden oder gesundheitsgefährdende Schimmelbildung verursacht, gibt es Ärger. Dem Käufer bleibt letztlich nur die Möglichkeit, den Kaufvertrag anzufechten, in dem er sich auf eine arglistige Täuschung beruft.
Wird dem Käufer das Recht zugesprochen, kann es für den Verkäufer ein teures Vergnügen werden, da nicht nur der Kaufpreis, sondern auch alle anderen Vertragskosten (Gebühren für den Notar, Kosten für Makler, Gericht und Umzug) und Schadensersatz für eine andere Wohnungsnutzung oder die Vorfälligkeitsentschädigung zahlen muss.
Laut der deutschen Rechtsprechung muss der Verkäufer ohne Nachfragen dem Käufer über bedeutsame Mängel an der Immobilie unterrichten, wenn die Umstände die Entscheidungsbildung des Käufers beeinflussen können. Das gleiche trifft, wenn Umstände nicht mitgeteilt werden, die ein Vertragswerk zunichtemachen.
Wenn der Käufer schwere Mängel feststellt, ist Handlungsbedarf notwendig. Schließlich muss nachgewiesen werden, dass der Mangel bereits zum Zeitpunkt beim Abschluss des Kaufvertrages vorlag. Ist die Anfechtung erfolgreich, muss der Käufer allerdings Abzüge für die bis dahin erfolgte Eigennutzung hinnehmen.